首先是对于在2028年8月31日之前的所有已发放和已签订合同但未发放的贷款都能享受到，但享受也是有前提的，下面我们分析分析
1. 时间前提：2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也可鼓励银行为借款人提供更便利服务。
2. 降息方式，由原银行新发放贷款置换存量贷款或变更银行住房贷款加点幅度。最简单的方式无非银行和客户自主协商签补充合同变更加点幅度，同时减少客户和银行的工作量，但少量的工作、最简单的方式就可以直接损失到银行现有利润，机构不一定执行，或者执行的速度这个懂的都懂
3. 另外一种方式，新发放贷款置换原来的贷款，这里操作的先例比较少，同时约定新发放贷款只能偿还存量贷款。这种方式闭环的完成，监管政策能否符合要求。很显然监管在特殊情况下这种新发放置换原贷款行为是符合监管的要求的。银行和客户在这个时候可能面对的就是更加复杂的审批任务和提供资料。在损失其利润的同时还要做一些繁琐而没有收益的工作，但整个流程会比较漫长，调整的时间节奏会拉下来，在这段时间高额的利率任然是吃进去的肉
4. 降息力度，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。以成都为例，2019.10.8—2023.1.16，利率下限是LPR，也就是这段时间利率调整之后最少是4.3%—4.85%，那这种情况跟现在成都首套基准降低20个基点，利率年化4%，还是有不晓得差距，会不会存在不能满足部分客户心理预期的情况。会不会存在新发放银行变成其他银行市场上用低利率抢市场的情况，目前银行的任务就是放款，如果放开让新银行置换原银行贷款，那将是一场乱卷。并且城市的维度不一样效果也不一样，以北上深为例：北京首套4.75%，上海4.55%，深圳4.5%。北上深按揭客户首套房贷利率基本上是低于执行政策的下限，这种就基本上与红利无缘了。
5. 效果不能满意，会不会存在继续房贷转贷行为。8月31日既提出了存量降息的方案，同事有提出了对申请经营贷和消费贷用途进行实质性的审查。银行现在整体的风险也比较高，银行在降息的问题上也牺牲了不少的利润，如果还不能令各位满意，还要开始转贷薅羊毛，就是你的问题了，一定会加强监管。所以能降息就要知足，不要动不动转个经营贷，风险弄的多高。
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